Charges déductibles pour le gérant

par Sébastien Ribeyre | Mar 25, 2019 | Blog

Numérisation des factures

par Sébastien Ribeyre | Mar 25, 2019 | Blog

Depuis le 30 mars 2017, un arrêté a été mis à jour afin que toutes les entreprises puissent conserver leurs factures d’achats ou de ventes (émises ou reçues sous forme papier), sous forme numérique. Elles peuvent désormais être numérisées et conservées sur un support informatique. Cependant, des conditions d’utilisations ont été mises en place par l’administration fiscale, dans le Livre des Procédures Fiscales (LPF) qui doivent être respectées concernant la numérisation des factures (BOFiP du 7 février 2018.).

Avant l’application de cet arrêté, l’article L102C du Livre des Procédures fiscales permettait la conservation des factures sous leur forme d’origine (sous format papier.) Mais cela n’est plus obligatoire.

Les conditions d’utilisations à respecter pour les numérisations de factures

La condition optimale à respecter concernant la numérisation des factures, est que le transfert d’une facture originale établie sur support papier vers un support informatique, soit réalisé de manière à garantir la reproduction à l’identique. Il est important que la numérisation de la facture soit « la copie conforme à la facture d’origine en image et en contenu ».

1. La transmission par format PDF

Pour avoir la certitude que la copie de la facture est bien conforme à la facture originale (en image et en contenu), il est nécessaire d’établir le fichier de facture sous un format PDF ou PDF A/3 ( de norme ISO 19005-3). Le fichier doit également être assorti d’un marquage électronique. Il faut que ce soit :

• un cachet serveur fondé sur un certificat conforme, au référentiel général de sécurité « dit RGS », de niveau une étoile
  • une signature électronique fondée sur un certificat conforme, au référentiel général de sécurité « dit RGS » de niveau une étoile
  • une empreinte numérique
  • ou tout autre dispositif sécurisé et fondé sur un certificat conforme et délivré par une autorité de certification figurant sur la liste de confiance française (Le Trust-service Status List-TSL).

2. Les codes de couleurs à respecter

Les couleurs doivent également être reproduites à l’identique, lorsque celles-ci sont porteuses de sens. Mais le non-respect du code couleur reste quand même toléré, dans le cas où les couleurs n’auraient pas de sens précis.

Certaines factures peuvent contenir des mentions en couleur comme le logo de l’entreprise, émettrice d’une facture. Les couleurs des logos n’étant pas porteuses de sens, les logos pourront quand même être reproduits à l’identique, mais en noir et blanc lors de la numérisation. Les chiffres et les montants dont la couleur varie selon le caractère positif ou négatif doivent obligatoirement être numérisés en couleur.

Il est donc préférable d’éviter d’écrire des montants négatifs en rouge et de bien se référer aux codes couleur.

Concernant les documents papiers portant une signature ou des mentions annotées à la main ou avec un tampon encreur en couleur, les couleurs sont généralement porteuses de sens et doivent ainsi être reproduites à l’identique lors de la numérisation de la facture.

3. Les autres procédés à respecter

Tout dispositif de traitement ou de modification d’image est interdit et dans le cas d’une compression de fichier, la compression doit faire attention à ne générer aucune perte sur le fichier en question.

L’administration fiscale s’attend à ce que ces conditions soient suivies à la lettre lors d’une opération de numérisation de facture. Mais pas que, les factures numérisées doivent également garantir une bonne lisibilité, une intégrité du contenu et répondre favorablement aux procédés d’horodatages et de conservations des fichiers. Les fichiers doivent être horodatés, au moyen d’une source d’horodatage interne, pour dater les différentes opérations réalisées.

« Les opérations d’archivage numérique des factures établies originairement sur support papier doivent être définies selon une organisation documentée, faisant l’objet de contrôles internes, permettant d’assurer la disponibilité, la lisibilité et l’intégrité des factures ainsi numérisées durant toute la durée de conservation. Cette organisation doit être documentée c’est-à-dire que les différentes phases de la numérisation doivent être décrites, présentées et expliquées. Elle est propre à chaque entreprise. » http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8877-PGP

La transmission électronique des factures papiers

1. La numérisation en interne ou en externe

Les entreprises peuvent elles-mêmes numériser les factures ou confier les opérations de numérisations à un tiers. 

Mais si une entreprise a recours à un tiers pour une numérisation, l’administration précise qu’elle reste quand même responsable en cas de problèmes par rapport à la conservation des factures.

Si jamais un contrôle doit s’opérer, la défaillance de numérisation du prestataire ainsi que tout retard vis-à-vis de cette numérisation ne pourront remettre le prestataire en cause. L’entreprise ne pourra pas se retrancher derrière une éventuelle responsabilité de son prestataire, c’est elle qui restera responsable. C’est également pour cette raison qu’il est indispensable pour chaque entreprise d’effectuer des contrôles réguliers vis-à-vis des opérations de numérisations.

« Il appartient à chaque entreprise d’effectuer régulièrement des contrôles, sous sa responsabilité, de la fiabilité des factures ainsi numérisées, permettant de justifier le respect des modalités de numérisation fixées à l’article A. 102 B-2 du LPF.»

https://www.efl.fr/actualites/fiscal/tva/details.html?ref=ui-a297b01d-27bd-4832-98c4-5945d5476907

2. Les modalités concernant les opérations de numérisations

Les différentes phases de numérisation doivent tout comme les factures, être respectées et les contrôles de sécurité vis-à-vis des processus de dématérialisation doivent être bien suivis.

L’entreprise pourra s’inspirer de la norme NF Z42-026, élaborée par la FNTC avec l’AFNOR, pour mettre en œuvre la copie fiable du Code civil. Cette norme, non obligatoire décompose ainsi le processus de transformation numérique du document papier :

-la collecte des documents à numériser

-la numérisation proprement dite, éventuellement en lots, et son contrôle qualité

-les traitements post-numérisation

-l’indexation des documents numériques

-la fourniture des copies fidèles et des éléments de traçabilité et d’intégrité associés

-leur contrôle et leur validation et la potentielle destruction définitive du papier.

3. Concernant la numérisation des « doubles électroniques »

Il reste toutefois possible de constituer « un double électronique » d’une facture en créant un fichier, en y retranscrivant ensuite le contenu, la mise en forme et la représentation graphique de la facture en question, et ce, informatiquement.

Le fichier créé doit utiliser un dispositif technique et doit garantir l’intégrité, l’authenticité et la pérennité du contenu du « double électronique ». Tout cela depuis l’émission de la facture d’origine et jusqu’à l’expiration de la période de stockage du double.

Le « double électronique » doit reproduire à l’identique et de manière authentique, la facture d’origine adressée au client.

Les supports et conditions de conservation des factures

1. Concernant les modes de conservation des factures papiers et numérisées

Les factures numérisées doivent être conservées pendant une durée totale de 6 ans, à compter de la date d’émission. C’est la durée minimum de conservation imposée par l’article L102B du LPF.

Les documents émis ou reçus sur un support informatique doivent tout d’abord être conservés durant les 3 premières années sur un support informatique. Ensuite, ils pourront être conservés soit sur un support informatique, soit sur un support papier les 3 années suivantes.

Et les documents émis ou reçus sur un support papier ont la possibilité d’être conservés sur un support informatique ou sur un support papier durant 6 ans.

Concernant l’impression, deux types de choix s’opèrent :

-l’impression des exemplaires de factures de ventes émises sous format papier pour ensuite les numériser et les sécuriser conformément à l’article A. 102 B-2 du LPF

-l’archivage des factures numériques conservées, sous format PDF ou PDF A3, en prêtant attention à la reproduction à l’identique et en les imprimant, une fois conformes aux factures d’origine.

Les procédés de numérisation et de conservation des factures papier doivent faire l’objet d’une description écrite ainsi que d’un contrôle interne.

2. La conservation des « doubles » de factures

La conservation de « doubles » de factures d’origines sous forme électronique était encore possible jusqu’au 30 juin 2018. La tolérance de l’administration fiscale qui était jusqu’à présent largement répandue dans les entreprises a pris fin à cette date-là.

Depuis le 1^er juillet 2018, les factures de ventes émises ou reçues doivent être conservées en respectant les conditions mentionnées dans l’article A. 102 B-2 du LPF pour être probantes au plan fiscal.  En clair, les entreprises qui ne souhaitent pas conserver un double papier de leurs factures émises sous forme papier doivent les imprimer, puis les numériser en respectant les dispositions de numérisation et avec le risque que l’administration fiscale demande une copie papier si la numérisation lui paraît non conforme.

L’administration fiscale a précisé le 20 juillet 2018 que les entreprises ont désormais deux possibilités :

-soit elles conservent un double papier de la facture transmise. Elles devront dans ce cas-là, imprimer deux documents : l’original de la facture destiné au client ainsi que son double papier, archivé par le fournisseur.

-Soit elles conservent les factures de ventes émises sous format informatique et transmises sur support papier. 

Les documents autres que les factures d’achats et de ventes concernées par les procédés de conservation mentionnées les conditions à suivre sont :

• les documents soumis au droit de communication
• les documents nécessaires à l’établissement des déclarations d’échanges de biens
• les livres, registres et documents accessibles dans le cadre des contrôles de déclaration et de comptabilité
• et les pièces justificatives d’une déduction de TVA.

3. Quelles sont les conditions pour une déduction de TVA ?

En parlant justement des déductions de TVA, si la numérisation d’une facture est effectuée tout en respectant les conditions fixées par l’administration fiscale, le support numérique de cette facture est considéré comme une pièce justificative et valide.

Cependant, si l’archivage numérique ne remplit pas les conditions requises par le BOFiP lors d’un contrôle ou si l’administration fiscale juge qu’une numérisation n’est pas conforme aux conditions imposées, il sera dans ce cas-là nécessaire de présenter le support ORIGINAL de la facture sous format papier. La facture d’origine établie dans son format initial restera une pièce justificative valable.

Il est tout de même important de faire très attention à respecter ces conditions, car si un contribuable n’est plus en possession d’une facture originale, cela peut occasionner une perte de déduction de TVA.

Et il est également recommandé d’être prudent avant de détruire définitivement les originaux papiers. Surtout concernant la déduction de TVA.

Il est vrai que pour la plupart des documents courants, le fait de détruire les originaux après une numérisation ne représente pas de risque majeur. Mais il n’est pas sans négliger que certains documents très importants concernant certaines activités ou certains documents représentant des enjeux financiers importants devraient quand même être conservés. Surtout en cas de litiges ou de contentieux. Si jamais des documents originaux sont détruits, des experts spécialisés peuvent être consultés afin d’évaluer les risques encourus en cas de destruction d’original papier.

Donc, pour pouvoir envisager une destruction des originaux de factures sous format papier, il faudra d’abord évaluer les risques et possibilités, sur la fiabilité des copies, vis-à-vis de l’administration fiscale.

Les factures électroniques ne sont pas soumises aux contrôles de la piste d’audit et le format électronique deviendra progressivement obligatoire dans les opérations effectuées avec la sphère publique. L’État le rendra général dans ses échanges à compter du 1er janvier 2020. Peu importe, la taille de l’entreprise prestataire.

Cette réforme va permettre aux entreprises d’économiser de la surface de stockage.

LMNP – LMP : Différences entre les deux formes juridiques

par Sébastien Ribeyre | Mar 25, 2019 | Blog

La location meublée constitue globalement une option plus judicieuse qu’une location nue du point de vue du rendement. Pour ce type d’investissement, deux choix s’offrent à vous : la location meublée professionnelle et la location meublée non-professionnelle. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la LMP et la LMNP, notamment les points essentiels qui les différencient ainsi que leurs avantages et inconvénients respectifs.

Qu’est-ce qu’une location meublée ?

Définition

La location meublée concerne la location d’un local (s’agissant dans la plupart des cas d’une habitation) qui comporte au préalable un ameublement et des équipements minimums nécessaires pour offrir un certain confort d’habitation au locataire. En d’autres termes, ce dernier n’a plus besoin de s’équiper lorsqu’il loue un local meublé.

Attention : il existe une liste de meubles à mettre impérativement à la disposition du locataire afin de respecter le statut de loueur meublé. Dans le cas de non-respect de cette condition, la location peut être considérée comme nue et le propriétaire-loueur ne bénéficie d’aucun avantage en tant que loueur meublé.

Les mobiliers mis à disposition

Voici la liste des mobiliers obligatoires pour un local meublé. Elle a été établie suivant le décret 2015-981 du 31 juillet 2015 :

• Un lit (simple, double ou superposé, ces détails sont optionnels) muni d’une couverture ;
• Un four à micro-onde ;
• Une plaque de cuisson ;
• Un réfrigérateur ;
• Une vaisselle ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table ;
• Des chaises / sièges ;
• Des luminaires ;
• Un matériel d’entretien ménager (balai ou aspirateur, une poubelle…) ;
• Des étagères destinées au rangement.

À noter qu’il s’agit du strict minimum. Le loueur a la possibilité d’effectuer d’autres aménagements supplémentaires pour rendre l’habitation plus attrayante et confortable.

La LMP et la LMNP

En acquérant le statut de loueur meublé, vous aurez le choix entre deux options : le loueur meublé professionnel (LMP) ou le loueur meublé non professionnel (LMNP). Globalement, les conditions à remplir pour devenir l’un ou l’autre concernent les revenus annuels.

Dans le cas de la location meublée professionnelle, les revenus annuels tirés de celle-ci doivent s’élever à plus de 23 000 € TTC et être supérieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. De plus, une inscription au Registre des Commerces et des Sociétés est nécessaire pour obtenir un statut LMP.

Pour pouvoir opter pour la location meublée non professionnelle, il vous suffit de ne pas remplir les conditions nécessaires pour le cas d’une LMP (en l’occurrence, justifier d’un revenu inférieur à 23 000€ et être inférieurs à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal).

Attention, le fait d’obtenir un revenu annuel de plus de 23 000 € ne vous oblige pas à basculer vers le statut de LMP.

Il est néanmoins important de rappeler qu’un investissement minimum d’environ 400 000 € est nécessaire pour générer un revenu annuel de plus de 23 000 € (en moyenne). C’est la raison pour laquelle la location meublée professionnelle est généralement destinée à de gros investisseurs dotés de capitaux conséquents.

Quels sont les avantages d’une location meublée par rapport à une location nue ?

De prime abord, l’on est surtout préoccupé par le fait qu’être propriétaire d’un local meublé nécessite un investissement plus important par rapport à un local nu. En effet, vous devrez l’équiper pour parvenir à un certain niveau de confort. Cependant, le fait d’être loueur meublé présente de nombreux avantages non négligeables.

Le rendement de la location

Le premier point à mettre en évidence concerne le rendement. Généralement, vous percevrez des revenus nettement supérieurs, de l’ordre de 15 % à 25 % plus élevés que dans le cas d’une location nue.

Bien que vous soyez amené à engager des dépenses en plus comme l’entretien et l’équipement des mobiliers, force est de souligner que tous les coûts imputables à ces dépenses sont déduits du bénéfice imposable.

La flexibilité de la durée du bail

Contrairement à la location nue, le contrat de bail est souple. Si, dans le premier cas, la durée minimale est de 36 mois (3 ans), le bail de la location meublée peut être très court, allant même jusqu’à une journée (location courte durée).

Cette flexibilité est plus avantageuse du fait que le propriétaire possède un meilleur pouvoir de jugement sur son locataire avant de lui proposer un contrat à long terme. Par exemple, si ce dernier casse souvent les meubles ou se comporte mal envers le voisinage, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail à expiration, plutôt que d’attendre 3 ou 5 ans.

Un régime fiscal plus avantageux

Si les revenus générés par la location nue sont catégorisés comme des revenus fonciers, ceux de la location meublée se classent comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Être sous le régime du BIC offre la possibilité de déduire tous les coûts afférents à la location meublée du total imposable, comme les charges de propriété et de copropriété, les intérêts des emprunts ainsi que les charges d’entretien et de réparation.

D’un autre côté, il vous est possible d’amortir le bien hors terrain et le mobilier (jusqu’à environ 80 % de la valeur d’acquisition). Le plus gros avantage réside dans le fait que l’amortissement peut s’étaler entre 30 et 50 ans, ce qui vous permet de vous constituer un véritable patrimoine en franchise d’impôt.

Quelles sont les principales différences entre une location meublée professionnelle et une location meublée non professionnelle ?

Il existe d’assez grandes différences entre une LMP et une LMNP, surtout du point de vue de la fiscalité. Voici les points à retenir.

Les déficits fonciers

Dans le cas d’un loueur meublé non professionnel, les déficits fonciers peuvent uniquement être imputés sur les revenus de même nature, notamment des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels de l’année de l’exercice. Toutefois, si ces revenus ne recouvrent pas les déficits, l’imputation peut s’étaler sur les 10 années d’exercice à venir.

Quant au loueur meublé professionnel, les déficits sont imputables sur la globalité des revenus et sans limitation dans le temps.

Les plus-values de cessions

Si le propriétaire procède à la cession des biens meublés, la fiscalisation des plus-values se fait comme suit :

• S’il s’agit d’un loueur meublé non professionnel, la cession concerne des biens particuliers. Les plus-values bénéficient d’une exonération totale d’impôts sur le revenu au bout de 22 ans de détention du bien et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
• Le cas d’un loueur meublé professionnel est plus complexe. D’abord, la cession concerne une plus-value professionnelle. Vous privilégiez d’une exonération totale sur les plus-values dans le cas où l’exercice a débuté depuis au moins 5 années et avec une recette inférieure à 90000€.

Si le chiffre d’affaires est supérieur à 90 000 € et inférieure à 126 000 €, l’exonération n’est que partielle, tout en tenant compte de la durée minimale d’exercice qui est de 5 ans.

Le calcul des revenus se fait en se basant sur la moyenne des deux derniers exercices clos avant l’année de la cession du bien.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

En ce qui concerne la location meublée professionnelle, vous êtes exonéré de l’impôt sur la fortune immobilière pour les biens concernés. Ces derniers sont considérés comme étant liés à une activité professionnelle et donc utilisés à des fins d’exploitation, comme les biens industriels, commerciaux, agricoles ou autres.

Dans le cas d’une location meublée non professionnelle, les biens sont, par contre, imposables. Ils n’entrent pas dans le cadre professionnel et l’IFI s’applique.

Les cotisations pour les charges sociales

Le loueur meublé professionnel est soumis à la cotisation aux charges sociales. S’il privilégie d’une couverture maladie et autres avantages sociaux, les frais à payer sont néanmoins assez élevés. La taxation s’élève jusqu’à 45 %. Le calcul est fait sur le résultat fiscal.

Le loueur meublé non professionnel, quant à lui, n’est pas soumis à ces cotisations si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 23 000€, ce qui allège ses dépenses.

L’amortissement et les réductions d’impôt

L’amortissement concerne la LMP et la LMNP. Pouvoir amortir les locaux et le mobilier permet en grande partie de réduire le bénéfice imposable et de diminuer l’impôt à payer.

Inconvénients relatifs aux statuts de LMP et LMNP

Afin de synthétiser et bien appuyer les différences entre les deux statuts, voici un résumé des inconvénients de chacun.

Location meublée Professionnelle

Puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle, le statut de LMP entraine des formalités comptables et fiscales complexes parfois difficiles à gérer.

Ensuite, la rentabilité peut être très vite compromise à cause des contributions économiques et charges sociales territoriales. De plus, il sera difficile d’atteindre le plancher des 23 000 € dans le cas où le local ne trouve pas de locataires pendant un certain temps.

Enfin, la location meublée professionnelle n’est possible que pour des ressources financières assez élevées. Il n’est donc pas permis à tout le monde d’investir en tant que loueur meublé professionnel.

Location meublée non professionnelle

À partir de 32 900 €, le régime d’imposition frais réels est systématiquement appliqué aux revenus. Une fois que vous avez basculé pour ce type d’imposition, vous ne pouvez pas migrer vers d’autres régimes pendant 2 ans.

Puis, il est important de bien tenir une comptabilité qui respecte les démarches et les normes comptables. Étape qui peut s’avérer assez ardue pour ceux qui ne pratiquent pas ce domaine, la plupart des propriétaires font alors appel au service de professionnels pour éviter les éventuelles erreurs dans la tenue des chiffres. Ce qui implique des frais supplémentaires.

Enfin, afin de bénéficier de la récupération de la TVA, certaines conditions concernant le logement doivent être respectées, notamment l’accueil des clients, le service de nettoyage du local ou le service du petit déjeuner. Le régime d’imposition doit, par ailleurs, se faire sur la base des frais réels.

Au final : LMP ou LMNP ?

La LMP et la LMNP s’avèrent toutes avantageuses par rapport à la location nue. En ce qui concerne le choix entre les deux, il se fait en fonction des deux conditions citées auparavant.

Cependant, il est plus judicieux de toujours anticiper l’avenir dans ce genre d’investissement en établissant à l’avance votre business plan sur 5 ans d’exploitation. Vous y dressez les revenus, les résultats ainsi que les éventuels changements de tarifs à prévoir. Vous aurez très vite un aperçu de votre situation sur cette période.

Dans tous les cas, il est vivement conseillé de consulter des professionnels dans le domaine fiscal et de la gestion pour vous accompagner dans votre projet. Ils vous aideront ainsi à faire les bons choix durant vos premiers pas.

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